案情

原告：大连铁越集团有限公司。 

被告：王丽芬。

2004年6月30日，大连铁越集团有限公司与王丽芬签订房屋租赁协议，由大连铁越集团有限公司将其所有的位于大连市西岗区上海路63号地下室一层出租给被告王丽芬。协议约定年租金额，租赁期限自2004年10月1日至2013年9月30日止。租金结算方式和时间是分别以9月30日前和次年3月30日前给付随后半年租金，同时协议第五条第5项约定：乙方对该房屋进行改建、装修或增添设施，应征得甲方书面同意……未经甲方同意，乙方擅自改建的，甲方有权要求恢复原状，并可解除协议。第六条约定：乙方未按约定的时间交纳租金，除在交款截止日起30日内及时补交外，还应向甲方交纳当年租金总额5%的违约金，合同继续履行；超过30日仍未交付，合同终止，甲方收回该房屋。第九条约定：由于乙方原因造成本协议终止，甲方有权收回房屋……。2006年8月3日，双方签订防火安全协议，约定如果被告在防火安全上有违章行为和违反约定，出租方有权解除合同，并由被告承担违约责任和相应的经济损失 。2006年4月3日签订补充协议，租金进行调整，从2007年4月1日到2008年3月31日，年租金20万元，2008年4月1日到2009年3月31日，年租金25万元，被告均没有在约定的时间内交纳，其分别于2007年10月15日和2008年6月交纳租金10万元和2万元，尚欠租金33万元。在合同履行过程中，租赁房屋的结构和用途发生了改变，造成房屋存在重大的消防安全隐患。

审理过程

原告大连铁越集团有限公司于2009年4月1日向法院起诉，称被告不能按期交纳租金，租赁房屋存在重大消防安全隐患，被告的行为严重违反双方签订的房屋租赁协议和防火安全协议，按合同约定原告有权解除合同，且被告应按约定给付截止2009年9月30日的租金47万元及违约金2.75万元，故请求解除原被告签订的房屋租赁合同，恢复租赁房屋原状、返还房屋，给付拖欠的租金及违约金。

被告辩称：1、被告主体错误，王丽芬不应作为本案的被告。王丽芬作为即将成立的公司（大连名晟综合市场有限公司）的发起人之一，同时也是其法定代表人代表公司与原告签订了房屋租赁协议。原告于2004年7月20日出具授权书，明确原告是与大连名晟综合市场有限公司签订房屋租赁合同。虽然后来王丽芬以自己的名字与原告签订协议，其一系列活动都是为了公司的利益，是在行使法定代表人的职权。现王丽芬已不是大连名晟综合市场有限公司的法定代表人，也不是该公司的股东。该租赁房屋由王丽芬转租给第三人，第三人改变房屋结构和用途，造成房屋存在重大的消防安全隐患。2、被告欠交租金应至2009年3月31日，租金为33万元。原告行使解除权，租金应计算到原告起诉之日。同时认为根据租赁协议第六条约定，未及时交租承担的两个违约责任是选择性的，只应选择后一违约责任约定。3、原告享有合同解除权，但被告没有收到原告任何解除合同的通知，而直接诉至法院要求解除。原告于2007年合同解除条件已经成就，但原告没有行使，现已超过合理期限。原告行使合同解除权的程序和期限与法律不符。

关于被告主体是否适格，原告提供的租赁合同、防火安全协议、补充协议、请示及交纳租金者，承租方均为被告，被告主体适格。被告质证认为，合同表面体现的主体确实是被告个人，但无法证明被告主体适格。被告提供了原告于2004年7月20日出具的授权书，证明原告确认与大连名晟综合市场有限公司签订租赁合同，被告签字是为了公司利益，行使法定代表人职权。 原告认为原告是应被告的要求方便摊位出租而出具的，且认为该主体对象已被后面的外租请示所变更，请示中明确出现问题由被告本人承担。后续的协议均确定是与被告签订的。

审判分析

关于被告主体是否适格的事实问题，原告证据证明了承租方的主体为被告，虽然被告提供的授权书出具的日期是2004年7月20日，但后续的安全协议、出租方主体变更协议、外租请示均又确定是与被告签订，被告在请示中明确了出现纠纷和安全问题的一切后果由被告本人承担，并且被告在答辩状中承认被告王丽芬将房屋转租给第三人，原告的证据已经能够形成完整的链条，其证明被告主体适格的事实本院予以确认。关于被告提出的其作为被告主体不适格的辩论意见，因没有事实依据，本院不予支持。

被告违反了租金交纳期限和防火安全协议，符合合同约定的原告有权解除合同的条件，原告享有合同解除权，故原告要求与被告解除合同的诉讼请求本院予以支持。因原告没有直接向被告发出解除合同的通知，解除合同的期限宜确定为本院向被告送达起诉状之日即2009年4月1日。根据本案合同性质和履行情况，原告要求被告恢复租赁房屋原状、返还房屋的请求本院亦予以支持。关于被告提出的原告行使合同解除权在程序和期限方面不符合法律规定的辩论意见，虽然原告没有直接通知被告解除合同，但是向法院起诉请求解除合同也是行使合同解除权的一种方式，此种行使解除权的行为亦合法有效；同时双方约定合同解除条件相继成就，原告可随时解除合同并无期限限制，故被告的该辩论意见与法理相悖，不能成立。

原告起诉要求被告偿付至2009年9月30日计47万元租金的诉讼请求，因原告同时提出解除合同，且部分租金没有实际发生，本院酌情确定被告应偿付原告租金至合同解除日之前日，即2009年3月31日，计33万元，原告请求偿付的解除合同日后的租金本院不予支持。关于原告提出的因被告没有按期交纳租金，约定了两种违约责任承担的方式是以时间点来区分先后的，应同时适用的观点，本院认为恰当，故支持原告要求被告偿付违约金的诉讼请求，违约金的计算应截止到2009年3月31日，被告偿付原告违约金为2.25万元（07年度20万元X5% 08年度25万元X5%）。

裁判结果

1、原告大连铁越集团有限公司与被告佘桂芬签订的房屋租赁协议及基于此产生的所有补充协议于2009年4月1日解除。2、被告佘桂芬于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连铁越集团有限公司租金33万元及违约金2.25万元。3、被告佘桂芬于本判决发生法律效力之日起十日内恢复位于大连市西岗区上海路63号地下室一层的租赁房屋原状，并将房屋返还给原告。4、驳回原告其它诉讼请求。